“隨著《中華人民共和國民法典》的頒布實施，很多居委會、業(yè)主反映，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）與現(xiàn)行的法律法規(guī)存在著諸多沖突，造成各地各級政府、包括具體負有指導職能的街道辦事處、居委會和小區(qū)業(yè)主無所適從，對法律的權威性陡生疑問。在此，選擇住建部的部分回復意見并作解釋點評，以饗讀者。”

業(yè)主以不動產登記薄上登記的所有權為準

夫妻婚后以共同財產購買的房產，產權只登記在夫或妻名下一個不動產權憑證上，在產權登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下，夫或妻的另一方是否也具備業(yè)主的權利？可否參加業(yè)主大會、參選業(yè)主委員會委員等活動？

住建部：

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》關于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。

在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動產登記薄上登記的所有權為準。

如果房屋確為夫妻共同財產的，且配偶有行使業(yè)主權力的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。

業(yè)主以不動產登記薄上登記的所有權為準

業(yè)主身份的確認除按《物業(yè)管理條例》第六條“房屋的所有權人為業(yè)主”為依據(jù)外，如何理解法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)以及住建部關于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十三條。

如：1.不動產登記證上載明的所有權人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否為業(yè)主；如果不是業(yè)主，能否由父母授權，讓子女成為業(yè)主代表候選人、業(yè)委會委員候選人參加選舉？反之，不動產登記證上載明的所有權人是子女，其共同居住的父母是否為業(yè)主？

2.沒有進行依法辦理所有權登記的哪些民事法律行為或標準可以認定為業(yè)主？比如雙方私自簽訂贈與合同或買賣合同可否認定為業(yè)主？

3.在戶口簿上，但沒有在房產證上登記姓名的，能否認定為業(yè)主？

住建部：

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》關于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動產登記薄上登記的所有權為準。

如果房屋確為夫妻共同財產的，為且配偶有行使業(yè)主權力的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》現(xiàn)行有效，與《民法典》規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準。

住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》中第十六條規(guī)定：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

經查詢，目前該指導規(guī)則的狀態(tài)是“現(xiàn)行有效”。在民法典實施后，該條款是否會與民法典第278條中：“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規(guī)定沖突？《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》中的第十六條規(guī)定是否還有效并可執(zhí)行？

住建部：

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》現(xiàn)行有效，其中與民法典規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準。

《民法典》第二百七十八條的解釋權

屬于全國人民代表大會常務委員會

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十六條規(guī)定：“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會?！逼渲校绾卫斫狻跋绕陂_發(fā)部分符合條件的”？

在實踐中，分期開發(fā)部分的業(yè)主如果想召開業(yè)主大會并成立委員會，對《民法典》第二百七十八條規(guī)定事項中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業(yè)主，是指先期開發(fā)部分的專有部分面積和該部分的業(yè)主，還是包括整個物業(yè)管理區(qū)域的全部專有部分面積以及該面積的全部業(yè)主？有無法律依據(jù)？如果是后則，在開發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會的情況下，是無法通過《民法典》第278條所規(guī)定決議事項，更無法成立業(yè)委會，業(yè)主大會召開也將無意義。

住建部：

根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定：所咨詢問題中涉及法律依據(jù)《民法典》第二百七十八條的解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。咨詢的問題涉及法律解釋，建議按上述規(guī)定轉全國人民代表大會常務委員會處理。

建設單位報送“業(yè)主名冊”資料是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行明細要求。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定建設單位需要報送“業(yè)主名冊”，目前的執(zhí)行的過程中就經常遇到問題，建設單位只提供業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息，如此一來就給籌備組聯(lián)系業(yè)主造成困擾。

按照一般理解，“業(yè)主名冊”應當就是建設單位自己掌握的包含了業(yè)主姓名、身份證號、聯(lián)系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊，建設單位應當提供該清冊，而不是炮制一份只有業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業(yè)委會設置障礙。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》依法應當由貴部解釋，請貴部依法予以明確解釋《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定建設單位需要報送“業(yè)主名冊”是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息。

住建部：

按照我部于2009年12月印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋建筑物面積清冊、業(yè)主名冊等文件資料，建設單位報送“業(yè)主名冊”資料是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行明細要求。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》繼續(xù)有效

2009年印發(fā)的——住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知（建房[2009]274號），現(xiàn)在是否還在執(zhí)行？

住建部：

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》繼續(xù)有效，有關規(guī)定與《中華人民共和國民法典》不一致的，以《中華人民共和國民法典》為準。

以《民法典》規(guī)定為準

住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）第二十六條第二款“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定?！痹凇睹穹ǖ洹烦雠_后能否繼續(xù)適用？

住建部：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/span>

我部將根據(jù)民法典關于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定，推動《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等有關法規(guī)政策的修訂工作。

“業(yè)主參與表決”如何認定的問題，

建議向有權解釋的部門咨詢

民法典第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

請問關于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業(yè)主參與書面表決，才能視為參與了業(yè)主大會？如果書面通知到業(yè)主未參與投票，是否可視同參與表決？

住建部：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

另外，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。

關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認定的問題，建議向有權解釋的部門咨詢。

籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票時間不包含在90日內。

關于業(yè)主籌備委員會時效性問題？

住建部：

關于咨詢業(yè)主籌備委員會時效性問題，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）第十五條規(guī)定，籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票時間不包含在90日內。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

山東省制定的地方性法規(guī)、地方規(guī)章關于業(yè)主大會籌備組籌備工作時間限制與《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》不一致的，適用地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》

為指導性規(guī)則

住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）這個規(guī)則是屬于什么法律性質的文件？

住建部：

2009年12月，我部印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號），以下簡稱《指導規(guī)則》，該文件為指導性規(guī)則，旨在引導業(yè)主、業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、房地產主管部門等各方主體結合實際情況共同做好業(yè)主大會相關工作。